在柬埔寨投资写字楼的都是傻子？(2)

　　以上两张是Taifee812去刚刚建成还在做内装的奥林匹亚SOHO拍的，租金22美金/平米。

　　以上这张是位于BKK1的一栋不像写字楼的写字楼，它的前身是个小公寓，估计房东也发现写字楼租金比公寓高，直接将公寓爆改成写字楼，格局一定不会很好，厕所也很小，要排很久队的那种，这栋几个月前Taifee812去调研时才15美金/平，现在25美金/平。

　　整个金边目前在建的写字楼项目可以数的过来，其中好几个还是一半住宅一半写字楼的类型，体量很小，而且基本都是2022年交房。另外，金边地价坐火箭往上涨，未来新建项目售价一定不便宜!

　　第三、柬埔寨政策层面对写字楼的态度：开放+规范

　　1、开放：

　　跟国内一样，站在政府的角度，不管公寓市场火不火爆，柬埔寨政府一定希望看到写字楼市场非常火爆，柬埔寨100%对外开放的投资环境就是最好的答案，外国人可以在柬埔寨100%持有一家公司，这是很少有国家能做到的。公寓卖给私人是一锤子买卖，而在写字楼里办公的企业，能为柬埔寨带来就业与源源不断的税收。

　　目前在金边，即便是写字楼比公寓更稀缺，租金回报率和入驻率都比公寓高，但是目前写字楼售价跟同地段的公寓差不多。其实写字楼是一座城市经济的晴雨表。如果写字楼满租，或租金快速上涨，一定是经济启动或繁荣的体现。

　　2、规范：

　　目前来金边投资创业的绝大部分中小企业在公寓、排屋和别墅办公，但是随着涌进金边创业和投资的人越来越多，柬埔寨政府已经在加强统计和管理在柬外国人数据了。

　　今年7月19日内政部签发指示通告：要求各类住宅（公寓）的业主必须在24小时内向其各自的乡或分区警察局报告居住在其房内的外国人情况，以便移民总局能够在数据库中保存外国人的数据。不向警局汇报的房东或房屋所有者将按照柬埔寨移民法与其他相关法律进行惩罚。

　　随着越来越多在公寓办公的企业租约到期和团队壮大，房东和物业已经在拒绝续租了，因为租给公司跟租给个人比，物业的管理成本和风险相对高，房东也不愿意承担太多风险，人家的房子租给一个公司或团队，人多不说，还有流动性，万一没有及时上报租客信息，房东还要挨罚款。

　　这就迫使越来越多在公寓办公的中小企业要搬出公寓，选择租写字楼。

　　第四、金边写字楼市场供需数据：9.35平米/公司

　　由于目前是柬埔寨发展的相对早期阶段，数据沉淀十分有限，商业部等部门的官方数据又全是纯柬文，甚至还有政府部门由于电脑系统维护升级等原因导致数据疏漏缺失的情况，而疏漏缺失的部分简直就是无头案，就算黑妞拼了老命也查不到。但是基本可以得出一些大致的数据。

　　写字楼供应：截至2019年第二季度，金边写字楼总净可出租面积约359,000多平方米。

　　在柬注册企业数：柬埔寨商业部工作报告显示：从2010-2016年间，有19000多家企业登记注册，2017年有将近5000家登记注册，2018年则有15000家左右新公司成立，2019年上半年暂且按去年的数字在估算，也有将近8000家左右了。粗略统计一下，截止2019年上半年，在柬注册的企业总共接近48000家。

　　而首都金边是柬埔寨的政治、经济、文化中心和交通枢纽中心，金边的经济活动占比是全柬埔寨80%，所以能粗略推断一下金边注册的企业数量大概有38400家左右。

　　大致得出目前金边的企业平均办公面积为：9.35平米!

　　目前金边的写字楼均价差不多人民币20000元/平，跟公寓差不多，所以金边写字楼售价大概率一定会涨，这是市场供需关系决定的。

　　第五、写字楼不好转手的问题：为什么要转手？

　　黑妞要向大家发出一个灵魂的拷问：这么优质的美元固定资产，为什么要转手?现在绝大部分人都在寻找优质的资金出口，寻求安全且保值的产品，更何况是有稳定且高投报率美元现金流加持的金边写字楼?

　　北上广深大部分优质写字楼都是开发商自持的，国内经济爬坡那几年，北上广深的写字楼租金每年保守5-10%的的涨幅。现在的金边也是，经济上行高速发展期，大部分现房写字楼和在建写字楼都是只租不卖的!目前在售的写字楼项目实在有限，严重的供不应求啊!

　　所以，考虑投资写字楼的客户们，一定要准备好长期持有，收租金!收美元租金!收年租金回报率10%以上的美元租金!

　　想玩短线的也遇到不少，动不动就跑来问：Taifee812，我跟你买，你能不能保证两三年内帮我转出去?一般遇到这种客户，我们会保持克制并且面带微笑的回答他：不好意思，这个洪森也没办法跟你保证!你要是这么着急，干脆别买了，直接在柬埔寨随便一家银行去做美元定存吧，一年存款利息有5%左右!我们比较保守，而且也怕后期麻烦，所以一般也不会接太冒进的客户!

　　好了，看到这里，相信大家也看出金边写字楼的投资价值了，那么在金边选择写字楼项目时要选什么样的产品呢?虽然现阶段野蛮生长，随便鼓捣一个写字楼都能租出去，但我们也要考虑未来几年的竞争力!

　　地段

　　任何时候城市最核心区域都是稀缺资源，因为支撑区域价值的是它背后一系列丰富的市政和生活配套，并且这些配套在可预见的时间内都不存在任何搬迁可能，这就等于夯实了区域的价值基础。

　　交通

　　另外，目前金边的商业还没有像深圳一样已形成商务的集群效应，而是相对比较散，我们除了考虑区域商务的成长性，还要更多考虑写字楼租户的想法，租户的想法其实就是员工的想法，而不是老板的想法，一定程度上员工的想法会左右老板要不要租这间写字楼，如果写字楼所在位置交通极其不便并且还很偏远，试问一下，员工的通勤时间成本那么高，一个个都跳槽离职了，老板自己一个人干吗?