越南建设证券研究所：越南两大房地产市场产品详细报告

　　越南胡志明市和河内市等两大市场的2017年和2018年第一季度分产品房地产发展情况更新

　　零售：

• 　　胡志明市：中心区外地区的面积租赁比率不高

　　胡志明市可租用面积总量逾120万平方米，其中，新开张的3家超市和2家购物中心的租用面积为7.3万平方米;3个关闭项目和3个修改项目使该市可租用面积总量下降3.29万平方米。

　　面积租赁平均价格按季度微降1%，租赁平均效率微降1%，主要原因为中心区外地区的可租用面积租赁价格和租赁效率均较低。国际各线全新时尚品牌和餐饮品牌进军越南市场并逐渐代替缺乏吸引力的国内品牌。餐饮、服装和家具等零售领域的收入大幅增长。自动工具和网上购物日益普遍，越南电子商务大力吸引外国投资商，其中值得一提的是美国亚马逊对越南市场的进驻。

• 　　河内市：面积租赁价格上涨而租赁效率下降

　　河内市可租用面积总量约130万平方米，较上个季度相对稳定，同比增长4.2%。最近4年来，河内市可租用面积年均增长率为12.2%。

　　一楼租赁平均价格按季度增长0.4%，而租赁效率下降1.2%，其原因来自于购物中心面积租赁价格的波动。该市中心区的房地产市场活跃发展，东边地区的房地产活动也有所改善。按计划，至2020年，投入运营的新批项目共18个，促使全市可租用面积总量增至41万平方米。未来零售供应来源主要集中在西边地区。

　　写字楼：

• 　　胡志明市：面积租赁市场活跃发展

　　1个B租赁面积和3个C级租赁面积的新批项目使胡志明市办公室房地产市场的可租赁面积总量增加5.3万平方米，达约170万平方米，按季度增加4%，按年度增加10%。 该市写字楼房产市场维持可观的发展态势。面积租赁平均价格按年度增加8%，租赁效率高达96%。这一增长得益于B级租赁面积价格的不断上涨，其甚至逐渐代替A级租赁面积。预计至2020年，胡志明市写字楼房产市场的租赁面积总量可达44万平方米。在未来两年将没有A级租赁面积的新项目。

• 　　河内市：中心区的A级租赁面积蓬勃发展

　　在2个B级租赁面积新项目投入运营之后，河内市写字楼房产市场的租赁面积总量达逾160万平方米，按季度增长1.6%，按年度增长2%。

　　纵观来看，该市写字楼房产市场较为稳定，面积租赁平均价格按季度增长0.6%而租赁效率略降0.5%。在B级租赁面积的租赁效率获得最佳改善的同时，A级租赁面积也录得最高增长率，尤其是在中心区外地区。在2018年第一季度，河内市共有5010家新成立房地产企业，预计2018年全年市内房地产企业数量增长12%，在今年第4季度将有13个新批项目，主要集中在河内市西边地区，因此，全市租赁面积总量可增加23.5万平方米。

　　房屋套房：

• 　　胡志明市：未来供应充足

　　胡志明市服务套房房地产市场最近共有3个新批项目和1个装修项目，全市租赁面积总量按季度增加6%，按年度增加16%，达逾5100套房。

　　然而，各新项目也对该市套房市场造成一定的影响。由于一个新项目的租赁价格和效率发生负面波动，全市面积租赁效率按季度下降3个百分点，而租赁价格微涨1%。

　　预计下半年将有1000套新套房，其会对该市整个套房房地产市场产生压力。

• 　　河内市：西边地区的面积租赁价格涨停并占据首位

　　河内现有50个套房项目，全市套房可租用面积总量按季度增加1%，按年度增加19%，主要原因来自于1个A级项目的面积租赁价格增加和1个C级项目暂时停止。预计在2018年全年，河内市共有17新批项目的1400套房。

　　全市面积租赁效率按季度下降0.9个百分点，按年度下降3.4%。租赁平均价格按季度增加0.6%，但按年度却下降5.6%。其中，河内西边地区的面积租赁比率创市内项目总租赁效率的最高水平90%，达约32.4美元/平方米/月。

　　2018年第一季度，越南外商直接投资(FDI)的发放资金为38.8亿美元，按年度增长7.2%。

　　酒店：

• 　　胡志明市：酒店房地产市场逐渐恢复

　　胡志明酒店房地产市场的可租用面积总量按年度增长2%，共有133个酒店项目的1.65万套房。套房租赁平均效率达74%，按年度增长6个百分点;租赁平均价格为83美元/套房/夜，按年度增长4%。其得益于A、B、C等三级酒店面积平均租赁价格在3年来首次同步上涨。

　　在2018年，胡志明市力争实现迎接国际游客量达750万人次、按季度增长18%的目标。预计至2020年将有14个新批项目，为市场提供约3500套房。目前，该市4家三星级和四星级酒店正处于星级评估阶段。

• 　　河内市：5星级酒店取得最佳经营效果