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成斌与观点对话:乾立基金地产角色(3)

2018-08-10 16:31    来源:东方经济网      字号:

  机会方面,是因为一方面从私募基金的角度上来讲,它的收益要求是会高于银行的,另一方面,在资金比较紧的情况下,私募基金相对来讲有一些更多的合作机会产生,原来房地产开发企业基本上是不大愿意去来释放项目的股权的,多是采用债权融资的方式。那么现在资金面紧了,开发企业适度地开放了股权合作方式,所以对于私募基金来说提供一些更多的股权投资合作机会。

  观点地产新媒体:作为房地产与金融的行业结合体,房地产基金在目前的房地产行业里扮演着怎样的角色呢?

  成斌:对于房产基金而言,一方面是房地产开发投融资,一方面是大宗交易,做一些主动的基金持有物业、资产管理、城市更新,主动的物业退出和资产证券化。

  在房地产开发投融资上,也就是跟房企紧密相关的层面上,按照资管新规私募基金现在是不能去做债权投融资的,所以在监管的环境下,我们主要是参与到房地产开发类项目的股权投资和优先股投资。

  另外一个,房地产基金在目前的房地产行业内也在做大宗交易,其中一方面是参与北京上海这些一线城市的核心增益型的物业并购,另外一方面是参与城市更新,城市更新的话包括轻资产的投资,参与老旧物业包括办公楼,包括民宿等等的改造。

  在大宗交易的层面,其实这也是房地产基金的一个转型。具体而言,房地产基金在并购资产的时候,这些资产本身是一个非标产品,后续通过做资产证券化则会成为一个标准化产品,如通过CMBS或者说是类REITs,ABS,未来若在公共REITs市场推出的时候,我们也可以参与到整个公募的项目来。

  观点地产新媒体:您刚刚也提到公司会涉及一些城市更新项目,这也是目前行业进行布局的一个方向,公司在这些项目上有怎样的考虑和经验呢?

  成斌:城市更新项目本身最核心的一点,最终极的目标,就是物业价值的提升,直观来看就是租金。提升租金,第一个是租金的增长率要保证,第二个空置率要下降。

  所以,一方面,必须要找相对比较大的租户,这样租赁情况会比较稳定,不会经常跳出,而如果是要吸引到比较好的租户,其实要做好你的物业管理和其他的软件配套服务,比如公司会聘请五大行来做招商和物业管理,确保标准化、高质量的物业管理和招商体系。

  另一个方面,我们会在软件的投入和硬件投入上面进行改造升级,比如乾立中心项目,通过改造升级,目前该项目在同一个区域里面实现了较高的出租率,同时整个租金较区域平均水平也有一定溢价。

  我们做的改造包括像楼小二人脸识别系统的安装,包括倒闸的升级,还有包括整个大堂、公共区域也做了品质提升。

  此外,我们还聘请外部的国际五大行进行物业、招商管理。我们通过提升物业品质和整体办公环境的体验,吸引优质客户、增加租户粘性,最终能够实现租金溢价,挖掘物业潜在价值。

  观点地产新媒体:相较于国际成熟的基金公司,目前国内的地产基金管理公司的短板表现在哪些方面,未来需要去突破的一些问题有哪些?

  成斌:重点还是主动管理能力,原来基金多去进行债权类项目的时候,基本上投资完就结束工作了,对于主动管理能力的要求没那么高。

  现在的话,私募基金管理公司进行股权投资,那么在公司治理层面要有足够的能力,对于项目本身的工程、成本、财务、招商、销售这些方面的主动监管能力要凸显出来,这样你才能够给投资人带来合理的股权收益。

  就大宗并购交易而言,如果是完成投资交易,其实你可能只干了20%到30%的事,重点是你要把这个资产怎么改造好,怎么招商运营好,怎么在市场上通过大宗交易和资产证券化把它退出好,70%的工作都在后面。

  这些主动管理运营的操作,在国外已经发展很长时间了,但是国内才开始起步,这些便是个差距。主动管理能力会越来越强的话,也是表明国内的房地产基金管理公司在发展的过程中,确实在向更成熟的基金模式在迈进。

作者:佚名   责任编辑:刘洋
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