成斌与观点对话：乾立基金地产角色

　　主动管理能力越来越强的话，也是表明国内的房地产基金管理公司在发展过程中，确实在向更成熟的基金模式迈进。

　　编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

　　我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

　　观点地产网 关于今年房地产行业局势的讨论一直不断，有人高声呼喊这是“地产小年”，有人乐观阐述这是“最好的一年”。

　　不可否认的是，在调控加码、监管升级的大局下，在房住不炒、租购并举的政策红利下，整个房地产行业正在发生不少有意思的变化——从住宅主业转向多元化经营，从开发销售转向存量运营，从债性融资转向股权投资等等。

　　此外，在这场地产行业的转变浪潮中，具备金融属性的房地产基金逐渐扮演着不可或缺的角色。其中，以房地产业务为核心的乾立基金便是佼佼者之一。

　　近日，乾立基金总裁成斌在乾立上海总部与观点展开对话，将时下行业形态、融资局面、基金角色以及乾立基金投资策略等问题一一阐述。

　　融资收紧与基金机遇

　　在去杠杆大势下，房企融资逐渐收紧，借贷成本下降难，资金成了房企们的一大难题。在成斌看来，房企资金来源的三条线——资本市场融资、传统机构融资、预售款都被多管齐下地进行限制了，资金回笼速度放慢，整体的金融环境日趋紧张。

　　“钱紧”难题面前，房企们走向了一条新路。自去年以来，房地产行业开启资产证券化的大门，不少房企通过CMBS、ABS、类REITs等形式纷纷试水，其中租赁住房资产证券化更是不断升温。

　　“它给予了房地产企业所持有重资产的一个资金出口。”成斌认为，原来传统的房地产开发企业基本上是快周转模式，但在房住不炒的推动下，自持用地、租赁用地的增多实则减少了房企的可出售资产，这时候，资产证券化便解决了房企的资金回笼难题。其中，REITs作为政策最先鼓励的方向迅速发展起来。

　　对于真正的公募REITs在房地产行业的推行，成斌认为目前还存在一些障碍。首先，国内尚且缺乏税收优惠的顶层设计，成斌举例，国外的公募REITs之所以发行成功，很大程度上是依赖于当地针对REITs产品的税收优惠政策，如美国在REITs层面和旗下控股的物业公司都可以享受所得税的减免优惠。

　　其次，国内类REITs产品目前阶段还是债权属性比较强，这些产品的出现大多是来自于发行方对于资金的需求，回报的模式类似于固定收益，定价也一定脱离底层资产的收益回报。

　　“这已经偏离了REITs产品发行的创设初衷，因为公募REITs本质上的来源应该是项目，通过项目本身产生现金流给投资者带来回报。”

　　此外，对于当前的房企融资困局，成斌指出另一条解决通道——股权投资。他认为，在目前资金面比较紧的情况下，为满足扩张发展的需要，房企可以引入股权投资，让社会资本参与到房企具体项目的投资上来。这时，房地产基金的角色作用开始凸显。

　　成斌直言，此次融资的全面收紧对于房地产基金，尤其是进行房地产开发类的投融资业务来说，一方面是风险，一方面也是机会。

　　风险方面，成斌认为资金面的紧缩使得交易对手即房企的风险敞口逐步增大，所以房地产基金对于项目、交易对手的选择需要更加谨慎。

　　机遇方面，原先房企基本上是采用债权融资的方式，但如今在去杠杆、调控加码大局面下，房企财务风险上升，特别中小型房企因缺少融资能力会被进一步挤压、面临洗牌，所以企业开始愿意适度地开放项目的股权融资方式，这便给私募基金参与股权投资创造了合作机会。

　　存量改造与主动管理

　　对于房地产基金在如今地产行业里扮演的角色，成斌以乾立基金为例进行描绘。

　　乾立基金是一家以房地产业务为核心的专业资产管理集团，一直以来都专注于房地产金融领域的价值投资， 2018年更是希望在房地产市场的细分领域中能将业务做精做专。目前，乾立基金在战略上进一步聚焦两大业务板块：传统的房地产开发投融资和不动产并购(大宗交易)。

　　其一是房地产开发的投融资业务，这是一项与房企紧密相关的重要业务。“按照资管新规，作为私募基金是不能去做债权类投融资的。所以在监管的环境下面，我们更多地去参与房地产开发类项目的纯股权投资、优先股投资。”

　　成斌介绍，在开发投融资方面，乾立基金目前聚焦于与百强房企进行合作，以六大城市群及核心外溢区为投资方向，共同设立合资基金管理公司、并购基金，与房企合资合作完成项目并购，如目前与绿城、三盛等均有项目落地。

　　其二则是不动产大宗交易，具体表现为一线、新一线城市核心区位及日趋成熟的新兴商务区内优质资产的并购投资，以及参与城市更新主题下的存量项目改造。

　　其中，城市更新项目改造是乾立重点关注的业务之一，同时这也是目前房地产行业纷纷进行转型升级的方向之一。成斌介绍，目前乾立基金的存量改造业务辐射范围主要是在一二线城市核心区位，包括老旧物业、办公楼等轻资产投资，通过基金的资产管理使得这些存量资产实现价值再造。

　　“城市更新本身最核心的一点，最终极的目标，就是物业价值的提升。”成斌指出，物业价值的提升直观体现在租金增长率以及空置率。因此，在对老旧物业等存量资产进行收购后，往往需要对项目重新定位，进行准确赋能和恰当改造，并聘请专业机构负责招商和物业管理等工作，确保高质量的物业品质，从而吸引稳定优质的目标租户，最终实现租金溢价及空置下降。