中国指数研究院丨专访乾立基金总裁成斌先生(2)

　　对于房地产开发投融资，乾立也有自己非常明确的投资策略。首先在参与方式上面，我们更加注重采用股权或者是优先股的投资方式，参与到和百强房企的合作。另外对于区域来讲，我们不仅仅只关注一线城市，我们更关注的是城市群的概念，比如长三角、津京冀、珠三角、成渝、长江中游以及海峡西岸等城市群，另外我们也会去关注城市群的外溢效应。对于交易对手而言，因为我们重点是采用股权投资的方式，所以我们更加注重与强交易对手的合作，特别是百强房企，以至于说是前五十强的房企。

　　对于房地产的另外一个投资领域，不动产并购这一块，乾立基金的投资策略也非常明确。首先，我们关注一线城市，特别是强一线城市，比如北京和上海，是我们重点关注的两个投资区域。对业态来讲，重点是关注办公楼类的商业地产。同时，在一线城市我们重点考量的是，核心商务区和次中央商务区的投资，对核心中央商务区的投资，我们重点考量的是城市更新的概念。由于次中央商务区物业的投资属性以及租金成长，相对速率较高，也具有非常强的投资可能性。所以核心中央商务区和次中央商务区这两个区域，都是我们乾立基金进行投资的重点区域。

　　中指：在中央推行租购并举的长效机制下，存量市场将成为房地产行业的新蓝海已是有目共睹，乾立对此是否有城市更新、存量改造运营的案例可以分享？

　　成斌：参与城市更新是乾立基金的重要战略方向之一，对于城市更新而言，一线城市和新一线城市是重点的方向。乾立基金在参与城市更新层面上，是轻重结合。一方面，我们长期跟踪一线城市核心区域的城市更新，另外一方面，对于我们次中央商务区所并购的物业也进行城市更新。比如，我们进行重资产投资的两个项目。

　　首先是乾立中心，乾立中心在市场上推出已经有一段时间了，我们在并购完成后，首先进行了重新定位。另外我们根据我们的定位，按照国际金融办公的方向进行改造，通过改造完成以后，大堂、电梯厅以及公共楼道等区域焕然一新，吸引了大量优质租户进入到我们的物业里来。另外我们也聘请了五大行，高力国际作为我们的物业管理方，同时我们也引进了智能楼宇管理系统，这些其实对于我们服务品质和效率的提升，都提供了非常大的助力。

　　对于君庭项目投资，我们也根据新江湾板块，对科创类企业租赁的这一个定位的确认，在整个的确认完成以后，也将对项目本身进行软硬设施层面的改造。同时，我们也会进一步引入智能楼宇的管理系统。

　　这两个是乾立基金对于重资产参与城市更新的一个尝试，同时乾立基金也通过轻资产形式，参与到城市更新里面来，我们重点参股了一些轻资产类的运营企业。这些运营企业，在上海也进行了一些楼宇的改造，比如我们在虹口区的1929 Art Space和临潼188金融中心这两个项目，通过完成改造，这两个项目的年租金收益，分别比原来的租金收益提高了3.6倍和2.6倍。

　　乾立基金通过轻资产投入和重资产并购的这两种形式，探索和参与到城市更新这一方向的推进。