乾立基金丨美国多单元住宅市场发展状况简析（上篇）(2)

　　多单元住宅供给平稳，全美范围内略高于需求量

　　近年来看，美国多单元住宅市场在供给方面总体态势趋于平稳。由于新项目陆续在市场上破土动工，未来两年的交付数量仍将保持在较高水平，可能导致空置率略有上升。

　　2018年多单元住宅交付量趋于稳定

　　因为租赁需求的激增，多单元住宅的建设量在经历了历史低谷后迅速增加，而完工数量经历了2010~2013年的低谷后开始持续稳定增长。2018年全美在建房屋超过62.5万套，不过由于建筑工人的劳动力短缺和材料成本的上升，许多项目需要更长的时间才能完成。因此，市场预估2018年的交付数量可能达不到过去两年的水平。根据世邦魏理仕的预测，2018年美国的建筑完工量将为26万个单位。

　　近三年来，美国租房的供给量都略超过需求量，但总体看供需尚属平衡。2017年内，有超过88 %的供给被市场消化。

　　多单元住宅建设量下降，空置率抬头

　　从总体上看，美国多单元住宅的建设浪潮正在放缓，2016年的开工数下降1%，2017年下降10%。这一放缓是由于整体租赁需求疲软和高端市场日益疲软所致。

　　美国人口普查局(Census Bureau)报告称，2016年美国租房空置率自2009年以来首次上升，从历史低点2016年6月的6.7%升至2017年9月的7.5%。随后租房空置率又有所波动，2018年保持在7%左右。

　　其中，2018年第一季度多单元住宅的空置率为5.2%，在过去一年里有12%的小幅上升。根据Fannie Mae在2017年的预测，虽然住宅新建数量正在下降，但由于交付量仍将保持稳定，且集中在部分大城市中，因此在未来几年中，预计多单元住宅的空置率仍会有一定的增长。