乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析（下篇）(2)

　　乔治亚理工学院，据Axiometrics统计，连续两年校外学生公寓入住率维持在100%，且2017年租金上涨5.8%达到948美元每月远高于全国平均水平，很显然乔治亚理工学院附近学生公寓市场相较于其它学校具有更好地回报率。同样的还有中佛罗里达大学，以及虽然租金略微下跌但同样有100%入住率的纽约州立大学布法罗分校等诸多学校。

　　学生公寓的抗周期性和相对稳定的现金流使得其具有优秀的规避风险作用

　　2008年全球金融危机时期美国市场的实证研究表明，在经济下行期间，不同于其他类型物业普遍出现的回报率断崖式下跌的情况，学生公寓在此期间却仍保持着较高的回报率。

　　其原因在于金融危机期间就业市场不景气，更多的毕业生难以找到工作从而难以负担更贵的房屋，另外大量被裁撤员工重新回到校园进行深造，同样促进了学生公寓回报率维持在较高水平。

　　针对美国学生公寓市场的投资策略建议

　　1、选择有良好发展潜力的学校周边进行投资

　　虽然近年来美国市场整体上呈现逐渐饱和的态势，但仍然有大量的地区细分市场有待发掘。投资者应该从高校出发，综合考虑每个潜在的投资标的的各项指标，如学生公寓入住率及其变化、租金及其变动、供给及其变动等，从而有效增加投资的回报率。

　　2、利用市场细分加强竞争力

　　中国学生作为美国留学生的主要构成群体，在美国学生中的比例日益提高，而在美国本土学生和留学生中，所有形成一定规模的学生群体中中国学生所表现出来的文化特质和生活习惯等与其他群体的差异是最显著的，同时考虑到美国全境内几乎都有中国城的成功先例，中国投资者可以考虑发挥自身优势，利用如中国同学喜欢抱团、对当地菜肴不甚满意等群体特征，有针对性的推出一部分学生公寓，从而在争夺细分市场如中国学生中抢占先机。

　　3、与学校进行合作，联合运营改善改造校内学生宿舍

　　在与校外学生公寓进行竞争时，校内学生宿舍在地理位置上具有无可比拟的优越性，而往往是受限于有限的数量和老旧的质量而显得缺乏竞争力。投资者可以考虑与校方合作，对老旧的校内学生宿舍进行改造，通过更好地利用空间以提供更多床位、进行合理的装潢和配套设施的修建以提升其居住质量、利用先进的管理经验提供更出色的物业服务等来提升校内学生宿舍竞争力。