乾立基金丨融创推出长租产品“住妆，品牌房企齐聚布局长租公寓”
2018-07-30 16:28 来源：东方经济网 字号:
早在融创2017年公司业绩会上，董事长孙宏斌就曾提及自己在观察长租公寓，在看有没有合适的机会涉足，公司已有专门的团队在做研究。昨日，融创东南在杭州发布“2018中国住客计划”，正式推出旗下长租公寓品牌。资料显示，该品牌英文标识为ZHUZHU，中文名叫“住住”。
据悉，该产品主要瞄准千禧一代。融创东南在发布会上表示，未来将打造年轻人自己需要的居住场所，除了精品系的住住外，融创东南还计划推出轻奢系、活力系等一共三大系列产品。根据其规划布局，融创的长租公寓将率先在东南区域所属的杭州、合肥落地，这两个城市的长租公寓均属于轻资产项目，有望今年实现第一家门店的开业。其中，杭州项目房源数量达约400套，合肥滨湖新区项目房源数量达700余套。
2018年上半年，房地产政策调控进入新的阶段。与2017年政策相比，除了在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”通过住房和土地制度的改革解决供需结构不匹配的问题，抑制非理性需求和保证“有效供给”共同发力。
在此背景下，发展住房租赁的两大核心推动力——土地资源及资本融资改革在2018年上半年取得了实质性的进展。第一，土地供应保障渠道日益多元化。我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，将进一步深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。在此政策基调下，后期多主体供应、多渠道保障的供给侧改革将推动“有效供给”落实到位。第二，融资渠道原有障碍基本得到疏通。一是推进住房租赁资产证券化，政策明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，优先和重点支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化;二是保险资金也已允许进入长租公寓市场，人口净流入的大中试点城市、集体建设用地建设租赁住房试点城市都将是政策优先保障的区域，这些区域的长租市场也将获得较大的发展;三是多家国有银行已推出住房租赁贷款。
供给侧的改革深化突显了“租购并举”的趋势，因此，国内品牌房企纷纷抓紧政策动向，加紧布局各自长租版块业务。截至目前，碧桂园、万科、恒大、融创、保利，这五家国内Top 5房企均在长租公寓领域有了实质性动作。其中，除恒大以外的四家房企先后推出了各自长租公寓的品牌，而除融创以外的另四家均成功获批/发行了各自的住房租赁资产证券化产品。
部分房企与旗下长租品牌
乾立基金在《房地产投资白皮书2018年第一期》中分析过，开发商为背景的长租公寓参与者的一大天然优势就在于“房源”。作为房地产开发商，企业自身或关联公司手中有不少闲置的存量资产。开发商或与开发商合作的公寓运营公司对这些资产进行升级改造，并添加内容元素后包装成为长租公寓产品，大大降低了从外部获取房源的难度与成本，也利于盘活开发商手中的存量资产，可谓一举两得。
虽然有着资源配置的优势，但缺乏公寓领域运营经验仍是开发商背景参与者的劣势。因此，对于参与长租公寓项目的企业而言，如何做好团队内部的人才甄选，并在进行对外扩张同时保持良好的持续经营能力，是衡量长租公寓开发商参与者能否在万亿级市场脱颖而出的关键。
正如乾立基金早前的预判，受国家“租购并举”政策影响，越来越多的房企开始重视长租公寓领域的布局，并将长租公寓业务升级成为企业未来的战略方向之一。与之相应地，品牌房企在打通长租公寓业务的过程中，相比中小型企业也更能够获得外界资本的支持。
截至2018年7月国内已发行的住房租赁资产证券化产品
以金融工具方面为例，“租购并举”的政策基调也为国内资产证券化的发展提速。乾立基金根据公开资料统计，截至目前，国内已发行的住房租赁资产证券化产品有10只，累计获批可发性规模达491.2亿元，实际发行113.64亿元;还有7只住房租赁资产证券化产品处于证监会“已获批”的状态，累计规模达400.8亿元。而在这些资产证券化产品中，原始发起人是品牌房企的占据了多数。
截至2018年7月国内已获批的住房租赁资产证券化产品
品牌房企常被视为国内房地产市场玩家的标杆，从目前多数房企的动作来看，长租公寓已然是目前国内房地产开发投资的热点领域。而以房地产行业作为投资领域的金融/投资机构，对这一热点自然不可忽视。
随着品牌房企陆续进入市场，长租公寓给与金融/投资机构的机会与竞争并存。一方面，机构投资者可以在相关项目的开发建设阶段给与资本层面的支持，另一方面，部分有主动管理能力的机构也可以有效参与到项目的运营阶段，帮助提升项目的签约率和入住率，打造项目品牌效应，使得项目本身得以增值。除此之外，对于城市更新主题下的存量物业改造成长租项目，未来也将成为一大投资热点。
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