乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析（上篇）(2)

　　根据第一太平戴维斯统计，2016年美国学生公寓市场投资额达到新高98亿美元，全年最大宗交易为Harrison Street以创纪录的19亿美元买断Campus Crest房地产投资信托。另外，美国Scion集团联合加拿大养老金计划投资委员会和新加坡政府投资公司以14亿美元收购InvProperties University House资产包。

　　2017年，欧洲学生公寓市场投资额达到136亿欧元，较上一年增长29%。其中德国2016年学生公寓市场投资额为7.5亿欧元，叫上一年增长380%;荷兰投资额同比增长24%，达到4.25亿欧元;法国投资额同比增长245%，达到1.7亿欧元。

　　重大交易包括法国安盛集团、Greystar和世邦魏理仕全球投资合伙人以4亿欧元收购位于西班牙的RESA产品组合;新加坡政府投资集团和全球学生住宿集团携手以2.5亿欧元收购了位于德国的NeonWood资产组合等。

　　跨境投资者正逐渐成为全球学生公寓市场的主要投资者

　　根据第一太平戴维斯2017年1至8月的数据统计，美国学生公寓市场跨境投资占比约为39%，远高于2016年的21%，而2015年这一数据仅为1%。

　　全球范围来看，跨境投资约占到全球学生公寓市场投资的37%，高于写字楼(34%)和零售物业(29%)的跨境投资比例。主要跨境投资者在投资过程中，均选择在全球多个国家进行战略布局。新加坡政府投资公司(GIC)是2016/17年最大的机构参与者，参与完成全球最大的两笔交易，并在美国、英国、德国和澳大利亚均有资产布局。

　　随着市场的逐步成熟，跨国境运作的专业的学生公寓建造者、供应商和管理者正逐步成为全球学生公寓市场的主要参与者，他们利用资本优势和丰富的国际实践经验，在开拓新市场的过程中避免了许多运营上的危机，同时丰富了自身的投资组合和业务的规模效应。如全球学生住宿集团有限公司(GSA)已将业务拓展至英国、澳大利亚、日本、阿联酋、德国等八个国家，The Student Hotel在荷兰、法国、西班牙、意大利和德国开展业务。

　　根据高纬环球计算，在西班牙、澳大利亚等国，市场集中度较高，主要市场参与者占有了超过半数的市场份额;与此同时在美国、英国等较为成熟的市场中，市场集中度较低市场较分散，如英国前十大供应商仅占有30%的学生公寓存量。

　　部分成熟市场学生公寓的投资收益率已超越其他领域

　　据第一太平戴维斯统计，在澳大利亚、美国、西班牙、荷兰、法国、英国和德国这七个国家中，学生公寓的净初始收益率均远高于十年期政府债权利率，且仅有英国学生公寓的净初始收益率低于私有住宅租赁的净初始收益率，此外仅有澳大利亚和英国学生公寓的净初始收益率低于甲级写字楼的净初始收益率。