如何区分典型合同与非典型合同

　　如何区分典型合同与非典型合同?

　　合同制度是市场经济的基本法律制度。合同是进行市场交易的主要形式。民法典合同编规定了多种合同，归纳起来，可以分为典型合同(又称有名合同)与非典型合同(又称无名合同)两类。那么什么是典型合同和非典型合同，两者有什么异同?我们不妨以厦门一影视文创园租赁欠款纠纷案为例加以说明。

　　案情简介：

　　2020年，从厦门市在杭州的一次招商座谈会开始。会上，湖里区热情邀请浙江的影视公司到当地发展。经过积极磋商，双方最终决定将影视文创项目落户老旧工业厂房内域，以实现老旧工业厂房“腾笼换鸟、凤凰涅槃”的目标。

　　此后，2020年5月10日，浙江的永青乐竺公司与胡里区的万利达集团就其所拥有的工业厂房签订《房屋租赁合同》，同年9月29日，湖里区以《会议纪要》的形式明确：万利达工业园更名为“永青乐竺影视文创园”，原来的工业厂房作为影视文创园对外出租运营，作为重点招商引资项目，永青乐竺影视文创园正式落户厦门。

　　就在永青乐竺公司准备一展身手之际，一家自称深圳某商务子公司的某物业管理公司(下称物业公司)主动找上门来，声称其在经营文化产业园方面很有经验和实力，愿意承租永青乐竺影视文创园。随后，双方签订协议，永青乐竺公司将影视文创园部分面积租赁给深圳某公司。

　　然而，之后，物业公司利用其作为本地公司和掌控物业管理的优势，开始拖欠永青乐竺公司的租金，并禁止永青乐竺公司员工进入永青乐竺影视文创园。同时物业公司未经永青乐竺公司允许，擅自将原定由永青乐竺公司入驻使用的1000平米办公面积租赁出去，又以当地相关部门批准的影视文创园手续无效为借口，拒绝支付其所租赁部分的租金，并向湖里区法院提起诉讼。

　　为了维护自身权益，永青乐竺公司遂提起反诉，要求物业公司支付租金、赔偿违约金、停止向租户收取租金，并将园区的运营权交还给永青乐竺公司。

　　2022年12月28日，当地辖区法院作出一审判决，认定永青乐竺公司没有完成物业性质的变更，应向物业公司支付违约金680万元。永青乐竺公司不服，于是向中级人民法院提起上诉。中院二审判决驳回上诉、维持原判。

　　法律评析：

　　此案备受社会瞩目的同时也引起了法律界的广泛关注。在针对此案召开的专家论证会上，北京大学法学院、中国人民大学法学院、中国政法大学等专家教授在详细了解本案全部事实，并认真研究了当事人提供的案件证据材料的基础上，经过深入讨论认为，本案属于典型的房屋租赁合同纠纷，法院在审理程序上涉嫌违法，在审理依据上违反合同相对性原则，进而违反民法典有关规定。

　　专家指出，典型合同是指人们生产生活最常用的具有代表性、在民法典中进行专门规定的有名称的具体合同类型，如买卖合同、租赁合同、借款合同及保管合同等;除有名合同之外的合同，就是非典型合同或无名合同。

　　具体到本案，首先，双方签订的《协议书》开篇就是“就以下物业租赁管理经营事项达成一致意见”，第二条关于合作期限，明确约定了租赁的起止日期，共计15年;第四条明确约定了租金的计算标准;第十二条明确规定租赁费用的计算;第十三条明确规定了双方的责任义务，等等。可见，《协议书》通篇都是关于“租赁”的表述，是非常典型的房屋租赁合同，属于有名合同和典型合同，而非非典型的合同纠纷。

　　其次，专家认为，永青乐竺公司已经履行了“尽快变更物业使用性质”的合同义务，不存在违约。《协议书》第十二条第一款中约定，“甲方(即永青乐竺公司)负责在协议签订后尽快变更物业使用性质可用于办公、酒店、娱乐、餐饮及其他商业租赁，以使乙方(即深圳的某公司)招商工作能够顺利进行而不会影响经营利润”。但“变更物业使用性质”的主体只能是政府，永青乐竺公司没有这个权力，只有通过当地政府按照相关程序进行。根据《影视文化招商组会议纪要》(202015号)以及政府信息网公开的信息《关于印发闽台(厦门)文化产业园核心区二期项目改造建设审核审批意见的通知》，本案合同项下的工业园区的物业使用性质已于2020年9月29日调整为商业用途，合同约定的目的已经实现。物业公司自始至终在园区内正常经营，永青乐竺影视文创园项目的房屋租赁业务，已完成绝大部分房屋及场地的租赁，属于经营状况良好。因此，可以明确的是，永青乐竺公司已履行相关合同约定的义务，不存在违约的情形。

　　同时，《影视文化招商组会议纪要[2020]5号》作为本案的主要证据，二审法院本应当调查收集而未收集，因此法院的审理程序涉嫌违法。专家们认为，如上文所述，变更物业使用性质，只有政府机关的规划行政管理部门才有相应职权。《会议纪要》载明：“考虑到园区招商要求，会议明确：原则同意万利达工业园招商业态定位为影视文化产业招商，园区运营公司要发挥自身资源优势，引大招强，吸引一批优质影视文化项目入驻。”对于上述《会议纪要》中载明的内容到底有什么效力和作用，“优质影视文化项目”到底包括哪些项目，这些项目如果涉及到物业衔接，政府相关部门是否同意以及配合，进而是否需要调整物业的使用性质等等，对本案的审理影响巨大。而当事人无法自行收集，如果申请法院调查收集，法院应当予以配合。本案中，永青乐竺公司明确向法院提出，向湖里区人民政府调查确认《会议纪要》的效力与作用，但是二审法院明确予以拒绝，理由是“《会议纪要》未提及园区可以经营酒店餐饮等行业，亦未明确变更案涉园区的使用性质”。这一判断过于武断，因为《会议纪要》的效力及作用，只能由作出会议纪要的相关部门予以解释才应该是可信的。

　　另外，物业公司绕过永青乐竺公司直接向第三人第三方公司支付租金以及返还房屋，违反合同相对性原则。专家表示，民法典第四百六十五条规定，“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力”，这是合同相对性原则的正式法律渊源。合同相对性原则要求，对于依法成立的合同，只能由合同当事人享有合同上的权利，当事人以外的任何第三人不能向合同债务人主张合同上的权利;合同义务由合同当事人承担，合同债权人不得要求当事人以外的任何第三人承担合同义务;合同债务人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任，而不是向当事人以外的第三人承担违约责任。本案中，永青乐竺公司与另外一家公司签订了《房屋租赁合同》，物业公司与永青乐竺公司签订了《协议书》，这是两个独立的法律关系，合同当事人分别具有相对性。然而，二审法院认定，“物业公司向另外一家公司支付了至2022年7月和8月的宿舍楼租金，另外一家公司确认物业公司已支付的2022年7月和8月的宿舍楼租金不再向永青乐竺公司主张，故物业公司无需再另行向永青乐竺公司支付宿舍楼租金”，“鉴于第三方公司已于2022年8月2日通知永青乐竺公司解除合同，永青乐竺公司也确认收悉解除合同的通知，物业公司现将案涉房屋返还给第三方公司，故物业公司无需履行将案涉房屋返还给永青乐竺公司的义务。”可见，二审法院的上述认定违反合同相对性原则，进而违反民法典的规定。

　　综上，专家们认为，我国民事诉讼法第二百零七条规定：“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：……(五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的;(六)原判决、裁定适用法律确有错误的。”本案中，法院的相关判决存在以上情形，依法应予再审。(林清文)

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