高端住宅进入黄金前夜

http://www.sw2008.com   2010-04-02 23:54　  未知    【字号：大 中 小】

“3万一平方米”在如今的北京高端住宅似乎成了一句口号，称其口号在于喊口号的项目。不论身处何种地段，都能“勇敢地”喊出这一口号，可见定位在豪宅类产品，首先要定位于气势。而这种气势的由来却正得益于高端住宅的崛起。

  北京楼市自今年3月出现显著回暖后，对于豪宅的供应和消化也起到了极大的促进作用。据亚豪机构统计显示，4月开始，北京豪宅的供应量和销售量开始双双大幅增长，销售方面一改前三个月每月销售不足百套的窘境，销售了近300套，5月销量更高达400余套，目前每月销量稳定在600套左右，与去年同期月均200套的销量对比，今年二季度后进入了豪宅销售的高峰期。销量的稳定促进了供应量的增长，统计显示，今年1-3月，北京市均价在25000元/平方米以上的豪宅供应量仅相当于去年同期的1.4%，而4-8月豪宅供应量开始迅猛增长，累计供应了3534套，供应面积高达47.7万平方米，超出了去年同期的供应水平。

  强势的市场形势，黄金时代似乎近在眼前，这才有前面提到的“张嘴就3万”者比比皆是。然而，尽管是黄金前夜，高端住宅这摊大池却并没那么好趟。冷门冻彻骨，热门打破头。黄金前夜也就意味着惨烈竞争的开始。

  

  泛豪宅趋势将引发更大竞争

  豪宅销售速度的提升源于投资客的大举进场。3月楼市首现回暖后，连续6个月纯商品房单月销量均突破了12000套大关，房价随之快速上扬，加之整体经济形势逐步企稳向好，使得楼市投资客自4月开始再度出手，推动交易量、交易价格进一步攀升。对于投资型客群来讲，豪宅虽然总价偏高，但要么是位于中心城区上佳地段的精装公寓，要么是别墅物业，产品稀缺，两类产品未来均极具升值空间，且租售两相宜。不论是物业未来的升值幅度，还是当下的租赁价格，都远远高于普通住宅项目。就算在弱市时期，豪宅的抗风险能力也是最强的，价格波动幅度相比普通住宅项目要小得多。总体看来，豪宅特有的优势对于资金实力雄厚的投资客来说是极佳的投资品，4月开始投资客回流楼市助推形成了豪宅销售热潮。

  亚豪机构副总经理任启鑫认为，在当下土地交易价格居高不下，“天价地王”屡被刷新的市场背景下，开发企业为了追逐较高的利润回报，必然会更多的选择开发高端住宅产品，楼市商品房供给将出现泛豪宅化倾向，预计2010年后，北京豪宅市场的市场竞争将会愈加激烈。

  

  豪宅并非高山仰止

  早在2008年楼市震荡之际，高端住宅的明显优势便已被业界注意到。并非其脱离市场独自存在，而是其本身属性决定了繁荣的必然。众所周知，普通商品房市场由于需求面较大，且总价偏小，更有利于投机性资金的进出，而对金融闸门的严控，尤其是针对第二套房贷之后的限制性政策，更多的是针对普通商品房市场出现的泡沫现象。而高端不动产，因为需求大于供给，因此具备了奢侈品的属性，成为深受避险资金青睐的品种。在楼市政策调整之际其价格、销售速度所受影响相对要小很多。

  而另一方面，目前北京实际成交单价超25000元的豪宅项目共有64个，占到了在售项目总量的20%左右。但开发商报价单价超过25000元的项目则有90个之多，实际成交价格占开发商报价的85%，即平均折扣幅度为8.5折，从目前普通住宅项目的折扣最低多为9.5折来看，说明豪宅项目尽管定价很高，但存在着比普通住宅项目更高的议价空间。

  

  “双向选择”形成拉力赛式销售

  相比供需矛盾尖锐的普住市场，高端住宅的交易节奏相对要平缓得多。正因为是高端产品，供需紧张要让位于理性思考；正因为是终极产品，销售速度也要让位于品位契合。相对更考究的客户群配以相对更精致的产品，高端住宅所面对的固定市场显然也更稳定。但从另一方面来看，其存在数量也极为有限。放眼北京，目前的高端住宅数量屈指可数，而作为紧紧契合城市核心的属性来看,地段的挑剔性也决定了稀缺性。“单一高端”并非难事，而多重高端结合便弥足珍贵。一方面要求空间的宽阔、一方面要求户型的人文、一方面要求生态的环境、一方面要求品位的独到。既要享受都市高端生活，又不能陷于繁忙而不能自拔；既要拥有静谧的世外空间，又不能脱离城市文化核心。如此产品的苛刻程度从本身就具挑战性。同样挑战的还在于未知性。因为高端住宅面对的人群同样高端，且品位独到甚至处世低调，对于居住地的要求更为苛刻，在面对浩瀚的城市森林时，选择的苦恼要大于找寻的苦恼。

  随着购房者的理性升级，普住市场尚且交易放缓，何况豪宅。北京的豪宅博弈更是由来已久，前面提到的64个实际成交单价超25000元的豪宅项目中，呈期房预售状态有34个，而已开发建设完成的仍未销售完成的现房项目达30个。现房豪宅多处于尾房消化阶段，其中开发最早的项目自1996年就开始销售，历经13年尚未全部销售完成，可见博弈之艰辛。

  亚豪机构副总经理任启鑫认为，豪宅项目的高端定位使得开发企业必须要着力于产品的打造，从而符合项目的形象定位。因此豪宅产品本身较高的综合成本令项目定价居高不下，高定价导致豪宅项目普遍面对的客户群相对狭窄，有限的需求影响了销售速度，拉长了项目的整体销售周期。此外，伴随着经济增长过程中不断新增的高端客户对居家审美趋向的变化，开发企业还要持续对产品进行调整和提升，而部分销售周期过长的豪宅项目，囿于产品已经定型，难以进行大规模的改造来迎合高端客户的居住需求变化，因此造成了后期产品销售困难，销售周期漫长。

  同样拥有稀缺性的人群面对同样拥有稀缺性的房子，两者虽是绝配，但却可遇不可求。十三年难续一缘也显出市场的无奈。

来源： 未知  编辑： 张健